주택임대사업자 전세보증보험 가입방법 및 기간에 대하여 말씀드리고자 합니다.
주택임대사업자는 전세보증보험을 의무적으로 가입해야 합니다.
2021/8/18 주택임대사업자 전세보증보험 의무가입이 시행되었습니다.
가입해야 하는걸 모르시거나 익숙치 않으신 분들은 아직 한 번도 가입 안해보신 주택임대사업자가 아직 많습니다.
그래서 주택임대사업자들을 위해서 전세반환 보증보험을 가입하는 방법 및 금액계산 및 서류등에 대하여 알아보려고 합니다.
주택임대사업자는 임차인과 계약한 계약일로부터 3개월 이내에 렌트홈이나 구청에 임대차신고를 해야합니다.
의무입니다. 그런데 요즘은 임차인이 확정일자등을 신고를 하기때문에 잊고 계시는분들이 간혹 계신데 렘트홈이나 구청에 신고하는 것은 임대인의 의무입니다.
그러니 꼭 잊지말고 임대차신고하시기 바랍니다.
그리고 임대차 신고를 할때 전세보증보험을 가입하지 않으면 신고할 수 없습니다.
그래서 임대차신고를 하시기 전에 꼭 보증보험에 가입 해야합니다.
보증보험 가입 종류는 3가지가 있습니다.
1. 일부가입 (임차인의 동의서 필요)
2. 미가입 (임차인의 동의서 필요)
3. 전부가입
5000만원 이하의 보증금 서울은 최우선변제금이 5000만원 이하니까 보증보험을 안들어도 됩니다.
임차인으로부터 보증보험 미가입 동의서를 받아 지자체에 신고하시면 보증보험 가입의무가 면제가 가능합니다.
다만, 최우선변제금 이하라고 하더라도 근저당이 설정되어 있으면 그 설정시점 당시의 최우선변제금을 기준으로 삼기에 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다.
미가입이 아니라면 전부가입 또는 일부가입을 해야합니다.
전부가입은 계산할 일이 없겠지만 일부가입은 얼마에 대해서 보증해야하는지 계산이 필요합니다.
그럼 일부가입에 대해서 계산하는 방법을 알아보겠습니다.
* 임차인에게 일부가입 동의서를 받아야합니다. 계약시 꼭 챙기세요.
아파트는 주택임대사업자를 등록할 수 없으니 다세대 빌라를 보유하고 계신분을 예를 들어보겠습니다.
다세대빌라의 주택가격은 공시가격x150% 입니다.
공시가격이 아니고 꼭 150% 해주셔야합니다.
(단독주택, 다가구주택의 경우에는 150%가 아니고 190%를 해줘야합니다)
00빌라의 공시가격은 3억이라고 가정하고, 전세가격을 3억5천만원 이라고 예를 든다면
주택가격은 3억 * 150% = 4억5천만원 입니다.
보증금액은 3억5천(전세금) - 4억5천(주택가격) * 60% = 8천만원
8천만원에 대하여 보증보험을 가입해야합니다.
위 계산금액이 0 또는 마이너스가 나오면 가입할 필요가 없습니다.
0 이상인 경우 그 금액만큼만 일부 보증보험을 가입하는 것입니다.
이 경우 세입자의 동의가 있어야한다는 점 주의!
이제 계산은 알았으니
보증보험 가입 절차를 확인해보겠습니다.
가입은 서울보증보험과 HUG 에서 할 수 있습니다.
그런데 서울보증보험보다 HUG가 더 저렴해서 모두 허그에서 가입을 하고있습니다.
HUG에서 가입하는 방법은
1. 직접가입
2. 네이버에서 가입
3. 우리은행에서 가입
이렇게 3가지 방법이 있으니 편하신 방법으로 선택하시면 됩니다.
준비서류
1. 계약서
2. 사업자등록증 (세무서발행)
3. 임대사업자등록증 (구청발행)
*주소가 반드시 계약서상의 주소와 같아야 합니다.
4. 국세/지방세 완납증명서 (주민센터 또는 인터넷발급)
5. 주민등록등본 또는 초본 (주민번호 모두 나오게발급)
6. 신분증
위 서류를 가지고 가까운 우리은행가셔서 일반창구가 아닌 기업창구로 가셔야합니다.
기업창구가 보통 대기가 없어서 대기없이 빨리 진행할 수 있습니다.
그럼 상담에 따라 금액 납부하고 보험증서와 영수증을 받으시면 됩니다.
그런데 지점마다 처리속도가 다르다고 합니다.
저는 당일 가입되었는데 어떤 지점에서는 3~4일 걸린다고 하는 지점도 있다고 하네요...
가시기 전에 전화로 문의하시는게 좋으것 같습니다.
네이버에서 가입하면 은행에서 가입하는 것보다 느리다고 합니다.
은행가서 가입하는게 제일 빠른방법이라고 하네요.
가입을 완료하셨다면 보험증서를 가지고 렌트홈 또는 구청에 신고하시면 됩니다.
그리고 임차인 비용부담이 25% 이므로 영수증과 함께 비용을 청구하시면 됩니다.
그런데말입니다...
주택임대사업자 보증보험은 임차인을 위한 보험인데
혜택은 임대인이 아니고 임차인이 보는건데 임차인은 25% 임대인은 75% 부담한다는게 좀 이해가 되지 않습니다.
보통 보험은 혜택 보는 사람이 가입하는거 아닌가요?
문제점도 있습니다. 가입기간이 1년입니다.
주택임대차계약이 2년이니 2년 가입하면 좋은데 1년마다 다시 가입을 해야 합니다.
왜그러는걸까요...
그리고 더 큰 문제가 있습니다.
보통 집을 계약하면 입주일보다 미리 계약서를 작성합니다.
그런데 임대차신고가 계약일을 기준으로 하다보니 계약서를 쓰고 보증보험을 가입하면 임대개시일부터 보증보험이 가입되는것이 아니라 보증보험 신청일로부터 가입이 됩니다.
2024년 2월 1일에 계약을 하고 2024년 3월 1일부터 입주하여 임대차가 시작하는 집을 2월 2일에
보증보험가입신청을 하면 2월 2일 부터 1년간 가입이 됩니다.
즉 2024년 2월 2일부터 2025년 2월 1일 까지 입니다.
그럼 1년뒤 다시 가입을 한다면 마지막 1달이 좀 애매해지는 현상이 일어납니다.
1달짜리 보증보험에 가입해야 하는걸까요?
우리은행직원은 허그에 문의하라고 넘기고 허그는 통화연결이 어렵습니다...
시스템 진짜... 하...
마지막으로 임차인 동의서 첨부드리니 필요하신 분들은 다운받아서 사용하세요^^
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